Выселение из жилого помещения
Выселение граждан из жилых помещений требует веских оснований и решается в судебном порядке, т. к. право человека на жилье подтверждено конституционно. Эта процедура может осуществляться различными способами и по разным причинам, закрепленным в действующем законодательстве. Выселение – одно из сложных дел, поэтому следует знать все его тонкости и нюансы, чтобы иметь возможность защитить свои права.
Виды выселения
Статья 15 ЖК РФ поясняет понятие «жилого помещения». Таковым считается площадь, обладающая характерными признаками: закрытая недвижимость, имеющая условия для проживания, и отвечающая санитарным нормативам и техническим инструкциям по эксплуатации. В статье 16 перечисляются такие объекты, как:
- дом или часть дома;
- квартира или часть ее;
- обособленная комната.
Отдельно стоящий дом признается жилым, если в нем есть все необходимые условия. О наличии их выносит решение жилищная комиссия. Квартирой считается отдельный структурный объект в доме, при этом имеющий возможность доступа к помещениям общего значения. Комната – часть дома или квартиры.
Процесс выселения из жилого помещения граждан представляет собой действие, в результате которого они в принудительном порядке обязываются покинуть занимаемую ими жилплощадь с утерей регистрации на ней (не обязательно, но предусмотрено в некоторых случаях). Впоследствии ее можно задействовать в любых целях, не противоречащих действующему законодательству.
Человек лишается своего законного права на проживание, утвержденного ст.40 Конституции Российской Федерации в общественных интересах, данная мера относится к вынужденной. Если на выселение не имеется веских оснований, жильца не могут вынудить покинуть жилье.
В настоящее время можно назвать три основных вида освобождения жилого помещения:
- 1.Добровольное. Гражданин выселяется по взаимному соглашению сторон.
- 2.Административное. Жилец обязуется освободить занимаемую площадь с разрешения надзорных органов или прокуратуры. Такое решение, при желании, обжалуется в суде.
- 3.Принудительное. Квартирант выдворяется с жилплощади судебными приставами, чьи действия регламентируются исполнительными актами. По каждому случаю предусмотрены индивидуальные меры, а решение принимается с учетом имеющихся обстоятельств.
Выселение относится к процедурам, которые в подавляющем большинстве находятся в компетенции судебных органов, поскольку только таким образом оно может иметь законную силу. Однако существуют ситуации, когда решение принимает прокурор. Он выдает санкцию в случае:
- нахождение в строении ставит под угрозу людские жизни, поскольку оно может обвалиться;
- самовольное заселение.
Граждане, протестующие против выселения из жилого помещения, могут обратиться в суд за обжалованием. Все остальные ситуации принудительного выселения также следует рассматривать в суде. Для этого необходимо составить исковое заявление и сопроводить его требуемым пакетом документации. Он обязательно должен содержать документы, доказывающие право собственности на жилье, характеризующие состояние помещения, решение о его сносе и т.д.
Основания для выселения из жилого помещения
Основной закон РФ – Конституция – определяет право на неприкосновенность жилья. Но есть исключения. Это конкретные обстоятельства, определенные законодательными актами, при их возникновении представители государственных органов власти имеют полномочия для нарушения положения о неприкосновенности жилища. Такие исключения как раз относятся к выселению, на данные действия имеется список ситуаций и их решений, при которых процедура приобретает законные основания. Причины должны быть весомыми, вызванными следующими факторами:
- права, на которых выселяемый занимает жилплощадь – является ли он собственником, жилье взято в аренду или имеет служебное назначение;
- категория, в которую входит гражданин. Для лиц, не достигших совершеннолетнего возраста, применяется немного другая процедура;
- имущественное положение жильца. Отсутствие собственного жилища, низкий доход и т.п. могут послужить поводом к приостановке выселения;
- родственные отношения с собственником. К примеру, одного из разведенных супругов не всегда можно выселить в принудительном порядке.
Выселение граждан из муниципального жилого помещения происходит значительно проще. Это обусловлено наличием больших оснований:
- регулярные нарушения правил общественного порядка, поведение, характеризующееся как аморальное, создание шума в запрещенное время, и иные действия, причиняющие моральный или материальный ущерб соседям;
- не целевое использование жилого помещения (в коммерческих целях и др.);
- совершение действия или бездействие, в результате которых жилье было разрушено или утратило первоначальный вид и функции;
- внушительный размер задолженности по коммунальным платежам или арендной платы. Должники переселяются в другое помещение, при этом оно может быть хуже изначального (меньшее число комнат, габариты площади);
- истечение срока договора о пользовании жильем. К таким случаям относят выселение из общежитий, коммунальных квартир, а также жилой площади, предоставляемой на условиях соцнайма;
- могут быть выселены граждане, не совершившие вышеуказанных действий.
Одним из безусловных оснований для принудительного лишения жилья является ветхое или аварийное состояние здания. Тогда оно подлежит сносу, а жильцов расселяют по другим помещениям. Процедура такая: собственник дома подает иск в суд, и законно выдворяет гражданина или граждан с занимаемой площади. На основании судебного решения также происходит снятие с регистрации (одновременно с фактическим выселением).
Принудительное выселение
Принудительное выселение происходит следующим образом. Когда судом было вынесено решение, оно направляется в службу ФССП. Там, на его основании, открывается исполнительное производство в соответствии со ст. 30 Федерального закона №229. Должник ставится в известность извещением (ст. 25-27), и ему устанавливают срок для добровольного выезда. Если квартирант проигнорировал предписание, пристав обязан оповестить его о другом порядке дальнейших действий представителей закона. Изначально дается дополнительный срок с уплатой исполнительного сбора согласно ст. 107 ФЗ-229. Затем вступает в силу принудительное выселение, происходящее в несколько этапов:
- 1.Составляется опись имущества ответчика, и помещение освобождается от него.
- 2.Жилплощадь освобождается от животных, принадлежащих выселяемому. Это указывается в исполнительном листе.
- 3.Все мероприятия осуществляются с участием понятых (ч.5 ст. 107).
- 4.Составляется акт о выселении, который подписывают все участники процедуры.
Выселение граждан из жилого помещения принудительно, без предоставления другой жилплощади в том же районе, может быть осуществлено не для всех категорий. В ч. 2 статьи 83 Жилищного Кодекса Российской Федерации перечислены категории, не подпадающие под выселение без альтернативных жилых помещений:
- люди, вышедшие на пенсию;
- инвалиды первой и второй категорий, травмированные на военной должности, или вследствие заболевания по трудовой причине;
- члены семьи, основной квартирант которой погиб;
- дети-сироты в любом возрасте;
- члены семей военнослужащих, погибших во время исполнения обязанностей, сотрудников таможни и МЧС;
- члены семей безвестно пропавших или погибших сотрудников Органов внутренних дел и системы исполнения наказаний.
Чтобы иметь право на альтернативное решение жилищного вопроса, все указанные категории людей должны быть объявлены нуждающимися и встать на соответствующий учет. Только в одном случае допустимо выселение без предоставления взамен другого жилища – если данные лица не зарегистрированы в отчуждаемом помещении.
Без предоставления другого жилого помещения
В судебной практике нередко встречаются дела, связанные с выселением граждан без предоставления жилья. Одной из основных причин для принятия судом такого решения является признание квартиранта нарушителем общественного порядка. Если к делу приобщены жалобы соседей, проживающих вместе с ответчиком лиц, или проявил инициативу арендодатель, нарушившего могут вынудить покинуть занимаемое им помещение без предоставления другого места жительства. Так практикуется, если квартирант:
- нанес серьезный ущерб помещению, или разрушил его;
- является источником постоянного шума во время, когда необходимо соблюдать тишину;
- пренебрегает правилами пожарной безопасности;
- совершает антисоциальные или аморальные поступки и т.д.
В качестве доказательств в суде принимаются показания свидетелей, жалобы соседей, результаты оценочной экспертизы помещения (хорошим аргументом будут служить бумаги с оценкой жилья до начала его использования ответчиком, тогда процедура сравнения упростится), а также иные материалы, свидетельствующие о фактах нарушения жильцом порядка.
Как правило, человеку, которого надлежит выселить, предоставляют альтернативное жилое помещение. Особенно это касается муниципальной собственности. Но в ряде факторов жилец будет вынужден съехать на улицу. Какие факторы способствуют данной мере:
- 1.Смена владельца. По требованию собственника квартиранты обязаны покинуть принадлежащую ему жилплощадь. Исключением из этого правила может быть судебное постановление об обратном.
- 2.Расторжение трудового соглашения на основании увольнения работника или окончания работ.
- 3.Другое жилье. Жилец обязан съехать. Компенсации ему не положены при условии, что собственником жилого помещения выступает муниципальный орган.
- 4.Использование жилища в целях, для которого оно не предназначено. Человек должен именно проживать на вверенной ему территории, все остальные случаи находятся в компетенции суда.
- 5.По договору аренды. Если были нарушены условия арендования или по истечении срока договора.
С предоставлением другого жилого помещения
Предоставление другого жилья гражданам, подвергнутым выселению из занимаемого жилого помещения считается наиболее распространенным видом процедуры. Это позволяет по максимуму соблюсти их законные права и интересы. Применяется, когда:
- здание переводится из жилого фонда в нежилой;
- строение подлежит сносу;
- помещение является аварийным и признано таким надлежащими инстанциями. Нахождение в нем представляет прямую угрозу для жизни и здоровья людей;
- в помещении проводятся капитальные ремонтные работы, повлекшие за собой уменьшение жилой площади. При этом гражданам предоставляется выбор – перебраться в предложенные комнаты, или же вернуться обратно по завершении ремонта;
- дом передается религиозной организации согласно Федеральному закону № 327.
Общие правила в данной ситуации диктуют обеспечить собственника/нанимателя и членов его семьи (если имеются) равноценным прежнему по квадратуре и благоустройству жильем. Что это значит:
- совокупная жилая площадь должна быть равна площади освобождаемого помещения. Она не должна быть меньше из расчета законодательно установленной нормы метража на одного человека – шесть кв.м.;
- предоставленное государством жилье должно находиться в том же районе или населенном пункте, что и предыдущее;
- жилое помещение обязано соответствовать требованиям жилищной эксплуатации и санитарно-гигиеническим нормам, а также быть изолированным от посторонних.
Когда выселение невозможно
В Жилищном Кодексе РФ упомянута категория граждан, за которыми сохраняется право на бессрочное пользование жилой площадью, на которой они проживают в текущее время. Это право предусматривает тот факт, что квартиранты не могут быть выселены владельцем недвижимости только на основании того, что не являются членами его семьи. Об этом следует знать как собственнику, так и всем остальным заинтересованным лицам.
Для чего это необходимо собственнику? Во-первых, чтобы понимать, какие люди проживают на принадлежащей ему территории на законных основаниях, а каких он может выселить, руководствуясь своим правом собственности. Во-вторых, это важно для граждан, планирующих приобрести вторичное жилье: существует риск купить квартиру, в которой прописаны лица, имеющие право на бессрочное проживание. В-третьих, финансовая и моральная сторона дела – чтобы не потратить впустую время и деньги на заведомо обреченное предприятие по выселению.
Для несобственника важно иметь четкое представление о том, как строить свою защиту в случае предъявления необоснованных претензий с требованиями покинуть жилплощадь и угрозой снятия с регистрации.
Бессрочное пользование жилым помещением возникает, как правило, на этапе приватизации. В этом процессе могут участвовать как все люди, проживающие на данный момент в квартире, так и нет. Некоторые добровольно избегают участия, отказываясь от своей доли собственности на занимаемой ими площади. Таким образом они лишаются права участвовать в приватизации повторно.
Основываясь на том, что до приватизации все проживающие граждане имели бессрочное право пользования жильем, закон наделяет собственников таким правом, производным от их права владения недвижимостью. За несобственниками сохраняются правовые возможности бессрочного пользования.
Что дает право бессрочного пользования несобственникам? Оно означает, что собственник не может в судебном порядке выселить граждан, наделенных таким правом, и оно обременяет квартиру собственника. Даже в случае перехода права собственности по договору купли-продажи, дарения, наследования, мены или ренты, граждане, обладающие правом бессрочного пользования, не обязаны покидать занимаемые ими комнаты, и могут продолжать проживать в них при новом владельце. Иногда право бессрочного пользования начинается в результате заключения договора дарения. Закон предписывает его сохранение за квартирантом до смерти последнего.
Помимо граждан с возможностью бессрочного пользования жилой площадью, по действующему законодательству категорически воспрещается выселение лиц, наделенных статусом беженцев, если они занимают помещение на правовых основаниях. При разногласиях и спорах все документы, удостоверяющие их личности, а также обосновывающие нахождение в квартире или доме, подвергаются тщательной проверке. Выселить беженцев возможно только тогда, когда будет установлен факт фальсификации или подлога документов.
Юридическая помощь при выселении из жилого помещения
Выселение граждан из жилых помещений, а также служебных, специализированных, практически неосуществимо на добровольных началах. Поэтому заинтересованная сторона вынуждена обращаться в суд. Если в деле фигурируют собственник, несовершеннолетние дети, дети-сироты, пенсионеры, семьи погибших военнослужащих и сотрудников ОВД и МЧС, одним словом, граждане, попадающие в особую категорию, судебное производство очень осложняется. Во всех случаях лучше прибегнуть к помощи квалифицированного юриста, имеющего большой опыт в подобного рода гражданских процессах.
Какую помощь может оказать адвокат?
- 1.Консультация на начальном этапе. Клиенту подробно разъясняются нюансы жилищного законодательства и сопутствующих сфер права.
- 2.Проведение анализа имеющихся обстоятельств и определение правовой позиции.
- 3.Сбор необходимых документов и доказательств.
- 4.Представление интересов клиента в судебных заседаниях.
- 5.Контролирование исполнения решения суда.
Однако не следует забывать, что выселение из жилого помещения может быть отягощено значимыми факторами. Например, очень многое зависит о того, какими правами обладают граждане, которых клиент желает выселить. Это может быть временная или постоянная регистрация по месту проживания, договор аренды или социального найма, или соглашение о безвозмездном пользовании. Очень трудно решить вопрос с выселением собственника при наличии доли собственности в указанном помещении. Такое дело редко завершается победой истца.
Все прочие моменты существенно перспективнее. При обращении в юридическую фирму адвокату нужно предоставить всю документацию, имеющую отношение к делу. Перечень документов:
- характеристика дома или квартиры, и справка о регистрации в них;
- копия ордера;
- документы, подтверждающие родственные связи с жильцами;
- договор, обязательства и прочие соглашения, которые были заключены между жильцами.
