Защита прав дольщиков
Защита прав дольщиков относится к сложной категории юридических дел. Только юрист, обладающий высокой классификацией способен заняться данными спорами. Договоры долевого участия нередко становятся предметом судебных разбирательств в практике судов Санкт-Петербурга. Споры между введенными в обман дольщиками и организациями-застройщиками рассматриваются согласно Федеральному закону «О долевом строительстве» и закону «О защите прав потребителей». Поэтому юрист должен быть исключительно компетентен, чтобы иметь возможность гарантировать положительный исход дела.
Что такое договор долевого участия?
Участвовать в долевом строительстве выгодно, поскольку можно приобрести квартиру в возводящемся здании по минимальной стоимости. Однако нередки случаи незаконных действий застройщиков, последствия которых дольщики вынуждены решать с помощью специалистов или в суде. Чтобы получить законное право на защиту своих интересов, дольщик должен заключить договор с застройщиком – договор долевого участия.
Договор долевого участия (ДДУ) – соглашение между дольщиком и застройщиком по поводу строящегося жилья. Процедура заключения совершается в соответствии с Федеральным законом № 214, который регулирует привлечение финансовых средств для строительства многоквартирных домов. ДДУ оформляется передача физическим (или юридическим) лицом капитала на недвижимость (квартиру) застройщику, который, по завершении строительства, обязан предоставить ее в собственность гражданину. Иные виды договоров в строительстве не предусмотрены, и не могут быть использованы.
Договор долевого участия не делает дольщика партнером застройщика. ДДУ предоставляет первому гарантии, снижающие риски покупки незавершенного строительства, обеспечивая ему особые привилегии.
Для приобретения законной силы договор обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре. Если этого не сделать, ДДУ будет считаться недействительным, и предъявить в суде претензии обманутый дольщик не сможет. Кроме того, заключение ДДУ возможно на объекты, разрешение на возведение которых было датировано не ранее 01.04.2005 года.
Содержание ДДУ
В содержании договора долевого участия перечисляются лица, выступающие сторонами сделки:
- 1.Застройщик. Это юридическое лицо, которому принадлежит право собственности или пользования на земельный участок, а также имеющее разрешение на строительные работы. Как правило, его организационно-правовая форма может быть какой угодно. Целью застройщика является привлечение денежных средств на строительство объекта недвижимости со стороны.
- 2.Дольщик. Под данным понятием рассматривается гражданин, выразивший желание совершить вклад личного капитала в строительство. Дольщиками могут быть как физические, так и юридические лица. Больше участников в ДДУ не предусмотрено нормами действующего законодательства.
При заключении ДДУ гражданину следует уделить внимание следующим пунктам:
- предмет договора, подлежащий передаче дольщику в собственность после того, как будет достроен;
- цена недвижимости;
- план совершения оплаты и ее размеры;
- срок, в который застройщик обязуется завершить строительные работы и сдача предмета договора в эксплуатацию.
ФЗ-214 четко формулирует процедуру оформления сделки, особенно строгие правила в отношении периода строительства. Если оговоренные сроки были сорваны, и объект не поступил в эксплуатацию вовремя, дольщик может потребовать расторжения соглашения. ФЗ-214 также дает право владельцу капитала получать от застройщика полную информацию о ходе постройки. В ДДУ при заключении обязательно указывается здание, выступающее объектом сделки – жилое и/или нежилое помещение.
Застройщик несет обязательства не только в отношении выполнения сроков, но также соблюдения норм строительства и соответствия построенного здания договорным условиям. Если таковые были нарушены, в защиту прав дольщиков юрист может выдвинуть требования по:
- устранению обнаруженных недостатков за счет компании-застройщика и в оговариваемый период;
- пересмотру стоимости договора долевого участия, поскольку условия были выполнены не полностью или ненадлежащим образом;
- полной компенсации расходов, на которые дольщик был вынужден пойти при самостоятельном устранении недостатков.
При расторжении договора по вине строительной организации и инициативе второй стороны, дольщик имеет право на компенсацию оплаты своего участия в долевом строительстве плюс проценты.
Защита прав дольщиков при банкротстве застройщика
Строительство жилых многоквартирных домов относится к развивающейся отрасли. Но иногда происходит так, что застройщик оказывается не в состоянии выдержать кризис экономики и разоряется, входя в процедуру банкротства. А бывает, что объявляя себя банкротом, компания занимается мошенничеством. Подобные ситуации вынуждают обманутых дольщиков обратиться за помощью к хорошим адвокатам.
Согласно законодательству Российской Федерации защита прав дольщиков должна осуществляться в арбитражном суде, ведь в данном случае они выступают в роли кредиторов. Суд включает их требования в реестр общих требований кредиторов. Граждане, лишившиеся своих денежных средств в результате банкротства застройщика, обладают рядом преимуществ:
- участники долевого строительства вправе предъявить требования в рамках третьей очереди;
- дольщикам обязаны вернуть указанный в ДДУ капитал или возместить его жильем;
- дольщики могут указать размер своих убытков, понесенных из-за того, что застройщик стал банкротом.
Все участники долевого строительства должны знать о том, что даже если объект договора был не достроен, они могут заявить о своих правах на него. В данной ситуации у них есть возможность принимать решение, как строительство будет завершено. Варианты – это создание жилищно-строительного сообщества, или обращение в другую строительную организацию.
Как расторгнуть ДДУ
Расторжение ДДУ может произойти по многим причинам. К ним относятся:
- взаимное согласие на прекращение сделки строителей и кредиторов;
- инициатива дольщика;
- решение суда.
Застройщик может отказаться от договора, если второй участник договора долевого участия не исполняет обязательств по своевременным выплатам платежей или выносит их в меньшем размере.
Физическое или юридическое лицо, выступающее дольщиком, имеет право прекратить договорные отношения, если:
- строительная организация не сдала дом по истечении двух месяцев с момента обозначенного срока введения в эксплуатацию;
- застройщик пренебрег обязательствами по ликвидации выявленных недостатков или не компенсировал расходы дольщика по их устранению;
- возведенное сооружение не соответствует строительным нормативам и техническим требованиям;
- дольщик не был поставлен в известность о прекращении застройщиком поручительства и заключении последним нового договора на поручительство;
- изменилась декларация проекта и т.д.
Когда дольщик решает расторгнуть договор, он обязан уведомить застройщика о своем решении и указать его причины. С момента получения уведомления застройщик в течение двадцати дней должен возвратить деньги, полученные им по договору, и начисленные проценты за их использование.
Судебное разбирательство с застройщиком
При возникновении обстоятельств, в результате которых дольщик счел свои интересы нарушенными, он может направить претензионное письмо в досудебном порядке. Но если мирные переговоры по урегулированию спора невозможны, защиту прав дольщиков необходимо перенести в суд. Иск может содержать требования:
- возращения доли средств, переданной застройщику;
- проценты за пользование деньгами дольщика;
- возмещение убытков истца.
Иск передается в суд по местонахождению ответчика.
Перечень документов, которые следует приложить к исковому заявлению:
- копия ДДУ;
- претензия;
- копия уведомительного письма о намерении расторгнуть договор долевого участия;
- расчеты по сумме иска (обоснование денежных взысканий);
- акт приема-передачи недвижимости;
- чеки, договоры и иные документы по выполненным ремонтным работам;
- квитанция об уплате госпошлины.
В Законе указан судебный срок решения вопроса – два месяца. Но, как показывает практика, процесс нередко затягивается на более длительное время.
Услуги юриста по защите прав дольщиков
Спорные дела между застройщиком и дольщиками сложно уладить, не имея должных юридических знаний, поскольку за ответчиком часто стоит мощная юридическая поддержка соответствующего отдела. Чем может помочь юрист истцу:
- проведет консультацию по правовым возможностям дольщика;
- подготовит претензионное письмо;
- предложит решить проблему посредством выкупа права на неустойку по договору;
- соберет доказательства вины ответчика;
- составит иск;
- представит истца в суде;
- обжалует решение судьи в случае отказа удовлетворить исковые требования;
- проконтролирует исполнение решения.
