Проведение общего собрания собственников жилья
Общее собрание собственников жилья позволяет придать законную форму всем решениям, которые принимаются собственниками помещений многоквартирного дома. Правильно проведенное и оформленное, оно предупреждает возможные проблемы, которые могут возникнуть с надзорными органами.
Что такое общее собрание собственников?
Под собранием собственников помещений жилого многоквартирного дома (МКД) понимается орган управления этого дома. Его формируют владельцы помещений этой недвижимости. Не имеет значения назначение собственности в этом доме — жилая или нежилая площадь. Вопросы, которые стоят перед владельцами, решаются собранием собственников жилья. Только в этом случае принятые решения имеют законную силу.
Законом установлены требования для органа управления, несоблюдение которых приводит к тому, что принятое решение теряет силу, может быть легко оспорено в суде заинтересованной стороной. Жилищным кодексом (ЖК РФ) устанавливается кворум общего собрания собственников — необходимое число владельцев, которые должны принимать участие в принятии решения, должно быть не меньше 50 %. Отсутствие этого количества делает невозможным принятие законного решения.
Для проведения подобных собраний российским законодательством введены правила, порядок и форма: очное и заочное и очно-заочное голосование.
Компетенция собрания собственников
Жилищное законодательство, определив правила, порядок, форму и кворум проведения собраний собственников, установило компетенцию органа управления (или самоуправления). В нее входит принятие решений:
- реконструкции многоквартирного дома;
- получении кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
- пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
- пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме (сдача в аренду, заключение договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций).
Общее собрание собственников может принимать и другие решения, которые отнесены жилищным законодательством к сфере его компетенции.
Как проводится общее собрание собственников?
Орган управления определяет дату в году, когда проводится очное собрание собственников. Оно обязательное, проводится ежегодно. Если возникает необходимость собирать жильцов МКД чаще, чем один раз в год, законодатель допускает возможность организовывать внеочередные кворумы. Инициатива может исходить от любого владельца жилого или нежилого помещения многоквартирного дома.
Но проведение внеочередного собрания собственников многоквартирного дома должно проходить при не меньше 50 % от количества всех жильцов. Для расчета необходимого минимального числа участников в расчет берется площадь собственности, а не сколько лиц на ней проживает.
Если установленные 50 % собственников не набираются, общественное собрание жильцов многоквартирного дома должно переноситься. О новой дате мероприятия каждый участник уведомляется в письменной и официальной форме не позже чем за 10 дней до его проведения.
В направленном уведомлении должна содержаться следующая информация.
- Дата, время и место собрания собственников жилья.
- Кто инициировал мероприятие.
- Его форма: очная или заочная. В последнем случае вписывается срок принятия голоса.
- Рассматриваемый вопрос.
Проведение общего собрания собственников многоквартирного дома включает три этапа.
- Подготовка и рассылка уведомления, которым жильцы информируются о предстоящем мероприятии.
- Проведение мероприятия в одной из допускаемых законом форм.
- Оформление принятых решений протоколом общего собрания.
Если вам необходимо провести общее собрание собственников многоквартирного дома в Санкт-Петербурге, юридическая компания «Вы вправе» поможет в этом. Мы проконсультируем вас по интересующим вопросам и организуем мероприятие с высокой явкой владельцев. Чтобы связаться с нами, позвоните по номеру телефона +7 (812) 950–16–22.
| Услуга | Цена |
| Проведение общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме | от (руб.) |
| В домах до 50 квартир | 25000 |
| В домах от 51 до 150 квартир | 35000 |
| В домах от 151 до 300 квартир | 45000 |
| В домах свыше 300 квартир | 55000 |
| Проведение внеочередного общего собрания | 50000 |
Подготовка к проведению
Если не осуществить подготовительные действия, общее собрание собственников с высокой вероятностью будет проведено впустую. Более того, без осуществления необходимых действий кворум будет просто невозможен.
Инициатору мероприятия предстоит проделать следующее.
- Четко определиться с повесткой дня.
- Обосновать необходимость принятия этого решения на конкретных примерах. Например, представив факты, которые имели место в других МКД.
- Высчитать объем финансовых средств и работ, которые потребуются для решения поднимаемого вопроса.
- Представить несколько вариантов решения.
Например, инициатор общего собрания собственников многоквартирного дома в повестку дня может включить наем управляющей организации. В таком случае он должен:
- ознакомиться с условиями заключения договора нескольких компаний;
- провести сопоставительный анализ, собрать отзывы о деятельности управляющих фирм;
- определиться с выбором и обосновать свой вывод.
Для этого предстоит обращать внимание, во сколько обойдутся услуги и в чем именно нуждается МКД.
В случае, если на повестке дня стоит вопрос о создании товарищества собственников жилья, инициатору предстоит представить данные о порядке регистрации и подготовке учетной документации.
Составление повестки собрания
После подготовительной работы необходимо составить повестку дня. Она готовится письменно. К ней предъявляются следующие требования:
- она ставится четко и по сути;
- не должно появляться двойственного толкования.
В самом начале выбирается лицо, которое будет председательствовать на общем собрании собственников. Кроме него нужно выбрать и секретаря собрания. В его обязанность входит ведение и оформление протокола мероприятия. При необходимости, которая не всегда возникает, выбираются члены счетной комиссии.
Далее вносятся вопросы, для решения которых и намечается общее собрание собственников. Они могут звучать следующим образом.
- Проведение выборов на должность председателя правления товарищества МКД и членов правления.
- Установление спортивной площадки, приобретение и монтаж необходимого оборудования, утверждение сметы на эти работы.
- Повышение размера ставки с 9 руб. за 1 м? до 12 руб. за 1 м?.
- Подключение домофона, утверждение сметы на приобретение и монтаж оборудования.
Завершающим вопросом в повестке дня указывается порядок и способ, которыми будут уведомляться собственники МКД о предстоящем мероприятии. Кроме того, определяется место, где будет сохраняться сам протокол собрания. Жильцам доводится информация, где они могут ознакомиться с повесткой дня и остальными материалами мероприятия. Документ подписывается инициатором общего собрания собственников.
Важно! В повестке дня запрещается в перечне указывать «другие вопросы» или «разное». Все вопросы ставятся четко и должны полностью совпадать с теми, которые отображаются в протоколе.
Определение минимального числа участников
Чтобы проведение общего собрания собственников жилья имело юридическую силу, в нем должны участвовать не менее половины владельцев МКД. Помещения могут быть не только жилыми, но и нежилыми. Поэтому закон уточняет, что половина из этих 50 % участников собрания собственников должны быть именно владельцами жилых помещений. Эту нормы законодатель ввел намеренно, чтобы обеспечить интересы жильцов.
Кворум формируется, как было отмечено выше, не по количеству собственников, а по площади.
Устанавливает наличие кворума инициатор собрания собственников. После этого переходят к рассмотрению первого вопроса, который обязаны решить на мероприятии, — выбор лиц, которые будут проводить общее собрание собственников и вести протокол. Это председатель и секретарь. Как только первый вопрос решен, за дальнейшее ведение мероприятия отвечает председатель. Он его и проводит.
По каждому вопросу, обозначенному в повестке дня, проходит голосование. Подсчет голосов осуществляется членами счетной комиссии. Закончив рассмотрение всех вопросов, переходят к оформлению протокола общего собрания собственников. Секретарю на это отводится срок, который не превышает 10 дней.
Важно! Любой владелец недвижимости в МКД, даже если он не присутствовал на мероприятии, имеет право ознакомиться с протоколом собрания собственников.
После того как протокол составлен, его копия направляется в управляющую компанию, которая обязана в пятидневный срок направить ее в Государственную жилищную инспекцию. Там документ будет храниться в течение 3 лет.
Форма проведения мероприятий
Общее собрание собственников может проводиться очно, заочно или комбинированно. Наиболее сложным считается первый вариант. Проблема заключается в том, что в назначенный день не всегда удается собрать суммарное количество в 50 % владельцев. И это не зависит от того, насколько большой дом.
Как показывает практика, даже для небольшого пятиэтажного строения собрать кворум получается не всегда с первого раза. Очная форма мероприятия с первого раза удается, как правило, лишь в случае, если количество квартир не превышает двух десятков.
Но отказаться от этой формы в пользу другой сразу не получится. Она обязательна. И только если не удается собрать кворум, можно переходить к проведению собрания собственников многоквартирного дома заочно или в комбинированной форме.
Инициатору предстоит соблюдать всю последовательность подготовки и проведения общих собраний собственников, описанных выше. Есть кворум — вопросы в повестке дня рассматриваются и оформляются протоколом. Нет кворума — мероприятие считается и объявляется несостоявшимся.
Заочное мероприятие
Только в случае несостоявшейся встречи допускается проведение общего собрания собственников МКД в заочной форме. Владельцы квартир информируются о дате проведения мероприятия также в десятидневный срок до даты собрания. В уведомлении указывается:
- что решение будет приниматься заочно;
- место, куда нужно относить листы с ответами на вопросы повестки дня;
- дедлайн — время окончания сбора опросников.
На основании собранных ответов на вопросы повестки дня подсчитываются голоса, протоколом в десятидневный срок оформляются принятые решения.
Комбинированное проведение мероприятия
Представляет очно-заочное собрание собственников жилья, считается наиболее простым вариантом проведения. К нему пришли не так давно, на основе анализа практики применения первых двух способов проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме.
Комбинированное мероприятие проводится по обычной процедуре. Разница в том, если на день проведения собрания кворума нет, мероприятие все равно проходит, обсуждаются вопросы повестки дня. После этого, начиная со следующего дня, проводится процедура собрания владельцев МКД, как она описана для заочной формы.
Такой подход дает экономию времени. Нет необходимости снова составлять уведомления и рассылать их жильцам в письменной форме за 10 дней до собрания.
Есть инициативы, которые предусматривают проведения общих собраний собственников в более современной форме — через специально разработанные электронные системы. Преимущества очевидны — такая форма позволит практически всегда собирать необходимый кворум, снижает риск появления каких-либо недоразумений. Но специалисты скептически относятся к таким инициативам, считают, что этот порядок если и будет принят, то по прошествии многих лет.
Юридическая компания «Вы вправе» имеет большой практический опыт по организации, проведению и подведению итогов как очередных, так и внеочередных общих собраний в СПб. Наши специалисты окажут вам полное содействие при решении необходимой вам задачи.
Связаться с нами и получить первичную консультацию вы можете по номеру телефона +7 (812) 950–16–22.
